Гражданский Кодекс РФ, Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Комм. Литовкин В.Н.

       1. Статья повторяет общее определение аренды, адресованное всем объектам аренды (см. коммент. ч.1 ст.606), выделяя особый объект договора - здания и сооружения. Особенности вытекают из присущего им качества недвижимости объектов: неразрывной связи их с земельным участком, на котором объекты находятся, перемещение которых технологически, как правило, невозможно.
       Вводится в отличие от ГК 1964 новая классификация одного из объектов - «здание» вместо «строения». Утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «строение» (понятие «нежилое помещение» как часть целого понятия «здание» употребимо). Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды. Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Как выход из создавшегося правового положения их можно было бы классифицировать понятием «нежилые помещения», хотя они в данном случае и не являются частью целого здания.
       Если здания классифицировать по такому важному критерию как их функциональное назначение, они дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования (см. коммент. гл.35). Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (см. ст.288 ГК).
       О понятиях «жилой дом» и «жилое помещение» см. коммент. гл.35 «Наем жилого помещения». Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (см. коммент. п.2 ст.671).
       Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования.
       Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.).
       Основными документами на здание являются его технический паспорт, формируемый Бюро технической инвентаризации (см. коммент. ст.654), и поземельная книга. Жилые помещения также имеют технический паспорт. Ведется пообъектный реестр собственности, физическим и юридическим лицам выдаются свидетельства установленного образца на здание или на часть здания (см.: Вестник мэрии Москвы. 1995. No.9, с.28-32).
       Если в нормативных актах употребляется понятие «гражданские здания», оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т.п.
       Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и на ее принадлежность (см. ст.135 ГК). Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение на земельном участке. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).
       Такое деление значимо для четкого определения индивидуально-определенного объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества (см. ст.131 ГК).
       Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебные строения, сооружения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку.
       В первом случае целесообразно включать в объект договора аренды не только основное здание, но и обслуживающие его служебные постройки. Во втором случае такое правило не сопровождает аренду помещения.
       Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (см. ст.131) и технической инвентаризации в установленном порядке. Госкомимущество РФ ведет учет объектов федеральной собственности и их реестр (СЗ РФ, 1995, No.50, ст.4930). Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и органов местного самоуправления ведут соответственно учет государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности и их реестры. Самовольная постройка не является объектом аренды (см. ст.222).
       К арендуемым сооружениям относятся колодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и др. инженерные сооружения.
       Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды.
       Содержанием настоящего договора является сама передача арендованного имущества арендодателем арендатору и ее оформление (см. коммент. ст.606, 608). К ее оформлению закон (и общие положения об аренде - ст.607 ГК, и особенные нормы настоящего параграфа - ст.655 ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости. При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся (см. коммент. п.3 ст.607). О форме и государственной регистрации договора см. коммент. ст.651.
       Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение имущественных прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающим в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (см. коммент. ст.613).
       Нельзя смешивать употребляемое в договорной практике понятие «балансодержатель» государственного или муниципального здания или сооружения, который обладает правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием или сооружением, наряду с понятием субъекта права собственности или уполномоченного собственником лица, являющегося арендодателем.
       Балансодержатель - юридическое лицо, подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его подписывает соответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титуло-держателем.
       Федеральное предприятие не вправе сдавать в аренду здание или сооружение без согласия Госкомимущества РФ. Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений, определяется Правительством РФ (см. постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994г. No.96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» - СА РФ, 1994, No.8, ст.593).
       Помимо предмета, существенным условием договора является срок временного предоставления объекта (см. коммент. ст.610). В ГК не определен ни максимальный, ни минимальный срок (см. коммент. к настоящему параграфу), но он предполагается как обязательный. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны.
       Третья существенная характеристика настоящего договора - оплата за пользование недвижимым имуществом (см. коммент. ст.654). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, да еще в письменной форме.
       Если аренда входит в состав смешанного договора (например, о совместной деятельности) и не представляет отдельного договора, соблюдение всех его существенных условий так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.
       Отдельные субъекты РФ устанавливают для соискателя проведение аукционов или конкурсов (за исключением ряда организаций и обеспечения отдельных мероприятий) на право аренды зданий (нежилых помещений), если здания относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. Победитель аукциона (конкурса) заключает договор аренды в установленном порядке.
       Помимо отражения в нем характерных для аренды отношений, договор учитывает норматив потребности для использования площади, оговариваются размещение рекламы на наружной части арендуемого здания (помещения), санкции за нарушение обязанностей сторон, дополнительные условия досрочного расторжения и др. условия, требующие конкретизации (см. коммент. к настоящему параграфу).
       Особенностью договора является то, что, помимо сторон, в нем (на стороне арендодателя) выступает теперь балансодержатель, если арендодатель является субъектом права государственной (федеральной или субъекта РФ) или муниципальной собственности.
       2. См. комментарий к настоящему параграфу.

Представленные на этом web-сайте материалы не являются юридической консультацией. Информация по услугам не является публичной офертой. Любой юридический совет по конкретному делу должен быть получен только непосредственно от адвоката.