Гражданский Кодекс РФ, Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

       По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
       Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
       При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
       Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Комм. Литовкин В.Н.

       1. При срочности договорных отношений (см. комментарий к ст.683) необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый пятилетний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. При этом не имеет значения, является ли наниматель добросовестным пользователем или нет. Ранее такой правовой механизм был установлен исключительно в индивидуальном жилищном фонде, где существовал срочный договор найма.
       Настоящая статья связывает отмеченное преимущество нанимателя с предоставлением другой стороне по договору - наймодателю инициативы в своих намерениях продолжать или прекращать отношения с нанимателем. Однако инициатива наймодателя ограничена определенным сроком - не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если наймодатель пропускает установленный срок для внесения предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять лет и ра тех же условиях (если наниматель не отказывается от продления договора, что действует стимулирующе для наймодателя).
       2. Закон предоставил наймодателю широкий выбор вариантов возможных предложений нанимателю, направленных на перезаключение договора на прежних условиях или изменение договора либо на прекращение договора вообще.
       Наниматель стабильно сохраняет условия своего найма лишь в одном из тех возможных вариантов инициативного поведения наймодателя, в двух остальных случаях - его условия пользования или изменятся, либо вообще прекратятся. Правда, в последнем случае наймодатель ограничен - он может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если вообще откажется от сдачи внаем жилья не меньше, чем на один год.
       Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признать заключенный договор с новым нанимателем недействительным и (или) возместить причиненные убытки. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.
       3. Прежнее жилищное законодательство в сравнении с настоящим ГК давало больше гарантий стабильности пользования нанимателю в индивидуальном жилищном фонде, допуская прекращение жилищных правоотношений в двух случаях: при краткосрочном найме (не свыше одного года) и при необходимости жилья в потребительских целях собственника и членов его семьи.
       По ГК наниматель также при краткосрочном найме не пользуется преимуществом на перезаключение договора (см. комментарий к ст.683), что расширяет число оснований, по которым договор может быть не возобновлен на новый срок. Если же договор и будет возобновлен, он может быть изменен существенно, что не входит, допустим, в планы нанимателя. Одно из условий будущего договора формулирует настоящий закон: нанимателю запрещается требовать увеличения числа лиц. постоянно с ним проживающих. Это условие нельзя не расценить как кабальное, вопреки жизненной необходимости, которая может возникнуть в течение следующих пяти лет. Закон встал на сторону наймодателя.

Представленные на этом web-сайте материалы не являются юридической консультацией. Информация по услугам не является публичной офертой. Любой юридический совет по конкретному делу должен быть получен только непосредственно от адвоката.